《居间吴寅朱庆春》第10章 雪尔的凶宅

    行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。
    行纪与居间的区别有两点：
    一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪机构可以以低于（高于）委托人指定的价格买进（卖出），并因此而增加报酬；
    二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪机构自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪机构都并未取得交易商品的所有权，他是依据委托人的委托而进行活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。
    这是法律上对行纪的相关解释。
    雪尔并没仔细探究培训资料上的这段话。太拗口，太令人费解。
    雪尔记住的是吴寅的说法：经纪公司可以加价出售是行纪。就是说，行纪能赚取差价。
    《永城市房地产中介服务治理条例》却不允许房产中介公司有行纪这种经营行为。
    这是地方法规。
    安顺行不敢明目张胆地违法--永城所有的经纪公司都不敢。中国是法治社会，安顺行从不行纪，那是违法行为，安顺行是一家遵纪守法的公司。
    但是法律如何禁止个人买房再出售呢？
    在二零零一年，中国根本没有制止个人炒房的法律和措施，所以每家经纪公司多少都会买进几套便宜的房屋加价出售，--只要名义上是个人购买，便不存在法律上的障碍。每家公司随便找个人出面，就能消除法律上的束缚。业内称之为吃房。这也是业内公开的秘密。
    安顺行这个龙头老大当然不会例外。
    刚进安顺行，雪尔就知道公司吃进一套很便宜的房子，夜泊枫桥7幢503室。
    房源是雪尔的师父程敏得到的，房东报价极其低廉，程敏便鼓动赵总吃下了这套房子。房屋进出的差价，都计入经纪人的业务量，这就意味着程敏能得到百分之三十的利润。
    当然开始程敏也不知道这是一套凶宅，一套发生过血案的凶宅。
    这套房子的业主得到这套房子是在福利分房的时代，是单位分配的公房，经房改房购买后变成私有产权。随着经济条件的改善，这套68平米的小三室已经不能满足向往美好生活的业主的居住需求，于是业主另外购买了一套大户型住宅安居乐业，把这套夜泊枫桥的住房用于出租以提高家庭收入。
    业主是一个谨慎的人，对租户也有自己严格的选择标准。
    他选的租户是一位很正经的白领美女，从正经的大学毕业，在正经的公司上班，有一份正经的工作。
    业主非常满意，痛快地把房子租给了这位正经租户。
    可是正经的白领美女却死了，被杀。
    死亡地点就是夜泊枫桥7幢503室。
    这是一个什么故事与雪尔无关，雪尔并不关心，她并不是好管闲事的人，可是这套凶宅却与她发生了关系。
    沮丧的业主在事情了结后，低价要求程敏以最快速度卖掉这套房子。当时不明所以的金牌经纪程敏没让业主失望，马上就让业主达成心愿--安顺行隐秘地吃下了这套房子。
    正如曹威当时的分析，这套房子保守估计产生两万的差价绝无问题。
    问题在于这是一套凶宅。
    找到一个愿意购买凶宅的客户是个极大的难题。
    难题抛给了雪尔。程敏让雪尔的首次登报，就把这套房子放在了第一条。
    在安顺行，师父带徒弟是没有奖金的，但是在徒弟还没获得自己房源的时候，登报便会登上师父的房源，成交后，师父能获得合作提成，这就是利益。有利益才有驱动力，中国已经进入了经济社会，如果没有一点利益，没人愿意做师父。
    其实这类凶宅也有时效性。要么赶早，在大家都不知道的时候速度出手；要么趁晚，等没人记得这事的时候再说。
    现在刚好是知道这事的人挺多，忘记这事的人没有。
    程敏是雪尔闺蜜沈燕的表姐。闺蜜听说雪尔要把阿离的店租出去，就把程敏介绍给了雪尔。精明干练的程敏在带了几个客户来看过后，很快就帮雪尔租出了店面，雪尔也借此了解了中介这个行业并加入安顺行。
    安顺行雪尔是知道的，永城街头有很多安顺行的广告牌：踏进永城无须问，买房卖房找安顺。程敏说，做中介不难，收入不错，工作也不是很累，而且雪尔做过两年多做工艺品销售，有销售经验的雪尔销售二手房能做的很好。
    可雪尔没销售过凶宅这种货啊。
    雪尔也不愿意把凶宅说的天花乱坠，于是雪尔决定用一个很笨的办法：让客户自己看，自己一问三不知。
    兴房房产作为号称永城品质第一的开发商，在永城市民中有着良好的口碑，旗下开发的小区都以质量出众著称，并且套型设计非常优秀，布局合理，利用率高，浪费空间基本没有。由于大多采用南北双阳台设计，而敞开式阳台计入房产证面积是打对折，相同房产证面积的住宅，兴房开发的总比别家开发的实用面积会大。
    夜泊枫桥就是兴房房产开发的。
    程敏把钥匙交给雪尔，让雪尔登报前自己先去看房子，以对房子有个直观的印象。她告诉雪尔，一个好的房产经纪，必须对自己推介的房屋有深度的了解，能把优点向客户一一指出，对缺陷能想出弥补方法，实在没法弥补的，要尽量不让客户发现。
    “这与道德无关。”程敏说：“没有一套房子能做到完美，所有人都只能购买到不完美的房子。”
    雪尔微笑着问：“只要购买了，他们就会觉得完美了，是么？”
    “不！再好的房子购买后，都会觉得不够完美。”